日本房产持续吸引投资人目光 商用住宿关注度升高

  株式会社神居秒算旗下营运之「神居秒算」平台为中华圈地区最大的日本房地产投资资讯平台（株式会社神居秒算为株式会社GA technologies旗下子公司、总公司地址：东京都港区、神居秒算代表：赵洁）（1）去年（2023）下半年平台针对投资人发起的「2023日本不动产投资意愿」线上问卷调查，共回收问卷329份。详细内容特透过本次新闻稿整理后发布，此次调查为2021年调查实施以来的第三次问卷调查。

  此次调查，共有87.5%的投资人认为「目前」是投资日本房地产的好时机。自2023年8月，中国解除海外旅游禁令后，投资人对于日本房地产的关注度日渐升高，可见端倪。日本房地产的资产价值高，是投资人考量的主要关键之一。本次调查中有59.0%的投资人认为日本房地产最吸引人的一点为「资产价值高」。其他调查结果重点，将透过以下内容详述。

  调查结果摘要

  1、87.5%的投资人认为「目前」是投资日本房地产的好时机。

  2、当问及为何考虑投资日本房地产时，59.0%的投资人表示「资产价值高」为排名第一的理由。「租金收入安定」以51.9%居次 。「收益率」「房价相对便宜」「资产价值高」是投资人考虑投资的关键。

  3、当问及愿意花多少预算，38.9%的投资人回答「约100万人民币～200万人民币」占最多。此外，和其他主要国际城市相比，日本的房地产价格相对便宜且收益率佳的优势，对海外投资人具有吸引力。

  4、考虑投资的房地产类型：公寓、大楼占53.2%；另一方面，回答「商用住宿设施」占18.5％。疫情趋缓后，日本的观光旅游业强劲复苏，面向观光客的商业、住宿设施等收益高的不动产选项，预计在未来将吸引更多投资人的目光。

  调査结果分析

  （1）87.5%的投资人认为「目前」是投资日本房地产的好时机

  此数据背景可回朔至2023年3月中旬左右开始的日圆贬值。日本货币贬值也加速了海外投资人抢进日本房地产市场的意愿。这其中以中华圈投资人的动作最为明显。日圆贬值的现象预计2024也将持续。此次调查，当问及「为何认为目前是投资日本房地产的好时机？」时，67.9%的投资人回答「因为日币贬值，现在进场比较划算」，由此可见日币的贬值，对于海外投资人依然起到一定的推波助澜的作用。

  （2）为何考虑投资日本房地产？59.0%回答「资产价值高」为最多、「租金收入稳定」以51.9%居次

  放眼全球主要货币，日圆依然被视为强势货币，连带其不动产价值也被认为不容易跌价。虽然目前受国际情势影响，日圆呈现贬值，日本作为世界第三大的经济体，不动产的高资产价值依然被投资人看好。其他的回答排名如下，「出租空置率低，租金收入稳定」占51.9%、「与其他先进国家相比，房地产价格仍相对便宜」占42.0%。

  根据日本不动产研究所所发表「第20回 国际不动产租金价格指数」调查报告结果，评比全球15个主要都市的房地产价格与租金收益比（此处以高级房地产领域为例）。全球主要都市在高级房地产领域之价格由高至低的排名如下：香港、伦敦、台北、上海、纽约、新加坡、北京、悉尼、东京、首尔、大阪（No.11）。各大城市的租金收益比由高至低排名则如下：纽约、伦敦、香港、新加坡、悉尼、东京、大阪、上海、北京、台北（2）。日本的两大城市与其他主要国际城市相比，具有房价相对合理且租金收益比相对高的竞争力。

  此外，另一份由CBRE所公布的「日本不动产值得投资的理由之分析报告」的结果亦可看出，日本的不动产投资交易市场活跃度在亚太地区国家中表现相对亮眼。亚太地区投资人票选最具投资吸引力的国家、地区排名如下：日本、新加坡、越南、澳大利亚、中国、印度。另一项数据也显示，2018至2022年，日本国内投资用不动产交易件数将近8,000件，其中海外投资人的占比约20%（3），两项数据皆为亚太地区最高。

  同一份报告中的另一项「现金回报率指数（cash on cash return）」根据评比中的城市所在国家之融资条件，计算出房地产投资之现金回报率。东京约为6.5%、北京约5.2%、上海与北京持平、悉尼约4.5%、墨尔本约4.2%、首尔约3.2%、新加坡约0.6%、香港则是-0.1%（4）。综观房价、租金收益比、现金回报率至实际交易市场的活跃度，都可看出日本房地产具备价格相对低廉、资产价值高、投资回报率相对佳的优势，也因此持续吸引海外投资人的目光。

  关于预算：38.9%的投资人回答「约100万人民币～200万人民币」、「约200万人民币～300万人民币」占17.9% 、「约100万人民币以下」为17.3%，另一方面回答「约500万人民币以上」的人占9.4%。

  而当问到「投资日本房地产时，感到最困难的部分？」时，回答「相关知识和资讯不足」达60.2%为最多。「资金的准备尚未到位」占42.9%、「缺乏值得信赖的中介」则占35.9%。除了资金面，缺乏相关知识和专业支援，是海外投资人难以涉足日本房地产投资的最大阻碍。

  （3）关于「最有兴趣投资的房产类型」：公寓、大楼以53.2%居第一。另一方面，商用住宿设施也有18.5％。

  「最有兴趣投资的房产类型」回答的占比如下，「公寓、大楼」为53.2%、「一户建」为43.2%、「整栋大楼」为22.5%、「商用住宿设施」18.5为%、「办公大楼、店舖」为9.4%。延续去年的结果，「公寓、大楼」持续为投资人的首选。除此之外，回答「商用住宿设施」的占比则较去年增加。

  以神居秒算的顾客为例，不少中国游客利用「春节」「国庆」等大型假期赴日观光后，开始对投资日本房地产产生兴趣，进而动念想在日置产。而随着新冠疫情趋缓，国境开放，日本观光复苏强劲，连带带动海外投资人考虑投资日本商用不动产的念头。

  调査概要

  调査期间：2023年9月25日（一）～ 2023年12月22日（五）

  调査执行单位：神居秒算

  调査对象：神居秒算使用者、男女共329名

  调査方式：线上问卷

  ※1 「日本投资用不动产中介入口网站 房源刊登数（2020年4⽉底止）」神居秒算调查（原NeoX株式会社）

  ※2 数据引用：日本不动产研究所所发表「第20回 国际不动产租金价格指数」调查报告

  ※3 ※4 数据引用：CBRE 「日本不动产值得投资的理由之分析报告」

  神居秒算企业简介

  「以技术架起世界的桥梁」为企业理念，专为中华圈顾客提供赴日不动产投资第一手资讯。公司营运的「神居秒算房地产资讯平台」累积点击率约450万次（2022年）、不重复用户数（unique users)约110万（2022年）。作为日本不动产投资资讯平台，持续受到中华圈顾客的注目。

  公司名：株式会社神居秒算

  公司代表： 赵 洁

  总公司地址：东京都港区六本木3-2-1 住友不动産六本木Grand Tower 40F

  成立年份：2016年12月

  资本额：500万日圆

  事业内容：面向中华圈投资人日本不动产投资资讯平台「神居秒算」之营运事业

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